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樓主: joe198

[討論] [個人觀點]少子化確實有感觸,不過影響大環境的不會是少子化。 關閉[複製鏈接]

joe198 該用戶已被刪除
發表於 2018-5-13 04:44 AM|顯示全部樓層
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所以供需問題就是精華區的需求會一直存在

其他蛋白區越來越多範圍越來越大。

講白一點就是這樣吧

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本帖最後由 light_off_on 於 2018-6-4 09:06 PM 編輯
joe198 發表於 2018-4-23 07:42 PM
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1.日本確實土地比較大,但街道沒有比台灣複雜,車種也沒有台灣那麼多摩托車,這就是現實狀況。
   所以他 ...
...
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joe198 該用戶已被刪除
發表於 2018-6-5 02:48 AM|顯示全部樓層
成為伊莉的版主,你將獲得更高級和無限的權限。把你感興趣的版面一步步地發展和豐盛,那種滿足感等著你來嚐嚐喔。
1.其實新的科技出現並不需要去限制舊的科技~自然就會被淘汰~所以一旦自動化是便利的是安全的是有優勢的,就算法規不限制,舊有的模式自然會被淘汰。就像你現在應該不會還在用B.B.CALL一樣,法規沒有限制不可以使用B.B.CALL但現在幾乎沒有人在用了。
2.我覺得這跟主軸沒有太大的關係。一但網路化、自動化,很多事情都可以在家完成。所以這題關鍵還是在於自動化的可行性。
3.同上。
4.我直接附上相關新聞好了,實體店面還是有存在的必要沒有錯,但企業本人都明確說了會減少實體店面的模式,所以這沒什麼好爭的。廠商自己說的總沒有爭議吧!

新聞連結>>
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新聞標題>>Adidas 電商收入上看千億!CEO:實體店會更少,但會做得更好
新聞連結>>
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... 7-a34b-68f2f5b04e2b
新聞標題>>運動品龍頭Nike決戰電商、擬大砍實體通路,股價嗨

傳統的消費模式還會存在沒錯,但你應該去看看五分鋪這幾年的慘狀,你可能就不會對實體店面還存有那麼樂觀的想法。

再一次好心的附上新聞連結:
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新聞標題:【TVBS】難敵網購低價競爭 五分埔倒店逾200家

最後建議您可以去看看"商業週刊的1593期"
自動車成熟度已經比原本預計還快。裡面也提到了對於房地產的影響。
再一次付上連結:不過完整版本要會員或者自己買實體書本來看。

https://magazine.businessweekly.com.tw/Article_page.aspx?id=35379

部分內文:
州逾50業者上路測試,中國緊追

加州,是全球最多自駕車業者進行路測的地方,有超過五十家業者登記測試。不論是通用汽車打上Cruise字樣的自駕車、還是Google旗下Waymo改裝車,或沒標示任何字樣的神秘蘋果自駕車,不時被路人直擊在舊金山街頭、在往來矽谷的高速公路上出沒。

優步與特斯拉(Tesla)在三月接連發生自駕車死亡車禍後,消費者對技術的信心滑落,但就在外界以為上路時間將大減速時,科技巨擘與政府們卻大踩油門。

「這車禍是自駕車界的夢魘,卻也是大家心知肚明必經的歷程。」彭博社寫著。隨著測試數量與範圍大增,致死意外終於來到。

但,這段時間以來,Waymo宣布向車廠捷豹(Jaguar)採購兩萬輛頂級電動休旅車,並向加州申請真正無人的測試。也就是說,未來駕駛座上就算坐的是一條狗,也可上路。

一直與矽谷較勁的中國科技三大巨頭中,遲遲未對自駕車表態的阿里巴巴,也加入百度、騰訊行列,正式承認已投入自駕技術研發。中國政府更公告授權各城市,從五月一日起可開放自駕車上路測試,想大幅追趕美國。這並非只是科技巨頭或大國間的競爭。

「自駕車將如智慧型手機般,為人們生活帶來巨變。」《經濟學人》指出,自駕車將戲劇化的降低交通意外死亡人數、減少你在車陣中枯坐的時間,以及所需停車空間。如此一來,包括保險、媒體、廣告、零售、房地產業,都將因此大震動!

新的交通時代就要來臨,速度比你我想像的還要快。「不要小看自駕車,未來四年不得了!」國內創投大老、生華生技董事長胡定吾,早在二○一六年就投資了自駕車關鍵零組件的光達製造商Quanergy、3D地圖業者CivilMap。他說,當時業界談的是在二○二五年上路,現在卻改口提前在二○二二、二三年實現。

從矽谷科技巨頭總部到你家樓下的停車位,一場顛覆生活形態與商業邏輯的改變,就要發生。

相關連結2:
https://archive.businessweekly.com.tw/Article?StrId=67160

<連結內文標題>
未來現場/交通時間大解放,翻轉房產、求職等策略
高房價bye bye!買房不必再顧交通和車位

「十年內,自駕技術將變得普及。」飛雅特執行長馬喬內預測。

如果你計畫在十年內買車、買房、投資、開店,甚至選職業,恐怕都要好好考量這個變化。因為,自駕車不只是影響車廠與科技業,還會改變城市的面貌、改變我們未來的生活習慣。

有興趣可以參考看看,我不知道你信不信啦!反正對於科技大幅反轉的事情,我是很相信就是了。
畢竟我有同學就是五分鋪的受害店家廠商。
...
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ryan0908 該用戶已被刪除
發表於 2018-6-8 02:29 PM|顯示全部樓層
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父母過世 我也會想把老家賣了 看能不能在市區換個房子啊 現在要靠薪水買房根本是不可能的

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發表於 2018-6-9 07:07 AM|顯示全部樓層
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無法再認同更多了,蛋黃還是蛋黃,還是大家搶著要




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發表於 2018-6-14 05:41 PM|顯示全部樓層
joe198 發表於 2018-6-5 02:48 AM
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回應你第一點,法律角度不會照你說的自由淘汰,而是會把責任相關規屬釐清才有可能
因為出事情是要有人擔責 ...

我非常認同你的部分說法~我也不認為短時間之類自動車能夠那麼快~但我們一直在討論的是未來的事情不是嗎?這個未來可以是5年後~可以是10年後~更可以是20年後。
...
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joe198 該用戶已被刪除
發表於 2018-6-14 08:32 PM|顯示全部樓層
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light_off_on 發表於 2018-6-14 05:41 PM
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我非常認同你的部分說法~我也不認為短時間之類自動車能夠那麼快~但我們一直在討論的是未來的事情不是嗎? ...
我非常認同你的部分說法~我也不認為短時間之類自動車能夠那麼快~但我們一直在討論的是未來的事情不是嗎?這個未來可以是5年後~可以是10年後~更可以是20年後。
而房地產上面有一個叫做"預期心理"的價位影響。

例如:某某地區未來將有捷運經過,某某地區未來將有商場進駐。這些未來的說詞~有的3~5年內就實現了,也有得10多年了還卡在立法院。

更何況你自己都引用日本2045年的預估。所以我才會誤以為我們討論的未來至少是10年起跳的單位。
而如果是以10年為單位來討論,那就和商周內容的資訊是不謀而合的。

就向內文的這一句:「如果你計畫在十年內買車、買房、投資、開店,甚至選職業,恐怕都要好好考量這個變化。因為,自駕車不只是影響車廠與科技業,還會改變城市的面貌、改變我們未來的生活習慣。」。

再回到少子化的議題,多數對於少子化問題的報導都有一個共通點,就是實質影響的時間點不會是現在,而是這些"少子"大學畢業,即將步入社會的時間。也就是大家比較有共識的2030年開始。

我相信你也不會懷疑這個時間自駕車的成熟性和可能性。而且少子化和自駕車的成熟兩個議題是同時隨著時間軸前進的。就好像以前的淡水,建商會說 影城+輕軌~兩具房價的加速引擎。

而未來的時間軸是 自動車+少子化兩個倒車引擎。而且影城和輕軌還有法規規定和經費問題,可能蓋不成的風險。
不過少子化的問題是已經正在發生的事情了,縱使你這幾年開始大量生小孩,也改變不了2030前後的小孩數量相對稀少的問題。

再來說實體店面的部分,我不知道忠孝東路四段算不算鬧區啦!但那邊這幾年店面的空置率已經是近年來的最高,也是不爭的事實。你可能會說那是因為房東租金上漲,所以大家才不租。但是更主要的原因是,實體店面的獲利跟不上房東上漲的租金,所以實體店面在台灣勢必會有打散的狀況,對於大品牌來說,他們早就不需要透過人潮。就像很多名店反而逆其道而行,開在租金低廉的郊區,反正客戶自動會慕名而來,包含最需要實體店面的通路店家,現在反而發展的是社區化,一間一間的進駐社區、巷道。
再回到東區店面的問題,依據現在空置的狀況,要解決的方式,大概就是降低租金,才能吸引到商家進駐,而且降幅是要讓承租方覺得可以有獲利的狀況,但現在很多店家都是虛實整合,雖然有實體地面,但獲利來源可能有部分是來自於網路。所以更會讓店主去考慮是否有必要在租金較高的鬧區設點開店。

你講的其實沒有錯,目前確實還有一種超級城市的說法,但依規模來說,台北很難成為超級城市,更何況是台中或高雄。東亞地區,北京、東京、上海、廣州等的城市規模才足以變成所謂的超級城市,而台北的人、資源則會被鄰近的這幾個超級城市給吸納過去,除了少子化之外,現在工作人口外移已經是現在進行式了,我相信你周邊也很多親友,現在工作不是在台灣的。

所以人本人口的那個模式和中國店面的集中都和台灣實際情形是完全不能參考的。畢竟土地、人口、資金,完全不是同一個層級。
...
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發表於 2018-6-15 04:22 PM|顯示全部樓層
想像一下以前可能三代同住, 但未來只要單身
族人人有意願有能力買房, 還是會維持住需求面

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發表於 2018-6-21 03:46 PM|顯示全部樓層
本帖最後由 light_off_on 於 2018-6-21 07:36 PM 編輯

joe198 發表於 2018-6-14 08:32 PM
所以你的未來是不確定性時間的未來對吧!!但我講的日本2045年推估,也是人口聚集在鬧區
我才會講影響的 ...

不好意思~不曉得你是怎麼誤會的~我講的不確定性是指"未來的時間軸"你的本文沒有給一個共識。
所以我擅自用你說2045年模組來推估你所談的未來是指"2045年"也就是27年之後。我想如果我文筆造成誤會,可以請您多端詳幾次應該不至於有那麼大的出入。
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joe198 該用戶已被刪除
發表於 2018-6-21 07:39 PM|顯示全部樓層
不好意思~不曉得你是怎麼誤會的~我講的不確定性是指"未來的時間軸"你的本文沒有給一個共識。
所以我擅自用你說2045年模組來推估你所談的未來是指"2045年"也就是27年之後。我想如果我文筆造成誤會,可以請您多端詳幾次應該不至於有那麼大的出入。

以下這一小段重新貼上
=====
我非常認同你的部分說法~我也不認為短時間之類自動車能夠那麼快~但我們一直在討論的是未來的事情不是嗎?這個未來可以是5年後~可以是10年後~更可以是20年後。

>>>20年後都比你說的2045年還要短喔!我想這邊應該不至於有誤會。

而房地產上面有一個叫做"預期心理"的價位影響。

例如:某某地區未來將有捷運經過,某某地區未來將有商場進駐。這些未來的說詞~有的3~5年內就實現了,也有得10多年了還卡在立法院。

更何況你自己都引用日本2045年的預估。所以我才會誤以為我們討論的未來至少是10年起跳的單位。
而如果是以10年為單位來討論,那就和商周內容的資訊是不謀而合的。
>>>重點是這一段我也說了我是跟你討論2045年的預估,也就是10年起跳的單位,應該不會我算錯了吧。我很認真的把2045減2018個別用2台計算機確認。應該是27年不會錯吧。

而時間軸來說 還沒到達2045年之前 在2030年台灣的少子化問題就是真正的實質影響的時間點。這一點是人口學家說的。我想這幾年的出生率算一算 加上18歲算成年來說,應該相去不遠。

而這一塊都還沒有談到我說的預期心理帶來的影響。

2045年的東京模組基本上我認為是屬於超級城市所推出的模組~我很認同超級城市的概念~但很遺憾台灣不具備有超級城市的可能性。
超級城市第一要素就是人才的聚集,少子化+薪資結構問題~人才不但外流~而且還遇缺無法補~
除非今天政策轉彎開放技術移民、資金移民~否則台灣沒有成為超級城市的機會~
而日本則是因應少子化的問題~這個排外的民族已經有條件的開放~所以2045年的東京人口模組我覺得是有一定的可信度,當然無人化也會勢必干擾到變數~而2045年距今只少27年~遠比我討論的10年後或20年後還來得久~
你說的沒錯~人生沒有太多的20年~但換個想法~就是因為沒有太多的20年~所以真的有必要把錢投到不確定性那麼高的房地產嗎?(這也就是我說的預期心理效應)。難道租房子的人都不能享受居住的好處嗎?我可以認同民情不同,大多數的人還是認為有土斯有財,但這樣的觀念其實已經慢慢被修正了;相關單位調查過台灣自有住宅率高達8成多快要9成,簡單說未來人口只要少超過1成 空屋率就是倍數上升的,近年國情也慢慢可以接受只租不買或使用權的模式(使用權講白了就是一次付70年的租金,期間道還是要歸還國有)。所以當買賣的實際需求持續降低,進貨成本過高的只是賠的更多而已,除非是非常指標的標的,這種產品就會像是名牌或者稀世珍寶,屆時無法用行情去衡量。

對於報酬率高低 你似乎忘記購入成本嚴重的影響報酬率的一件事情,所以你所的那些地區其實沒有什麼好討論的~他們的投報率一點都不高~

投報率小教學:[月租金X12(月)]/購入成本 詳細的細算當然還要評估到更多稅、開銷等等..但這是最簡單好懂的~

例如 租金實收5萬 購入房屋總價600萬=[5*12]/600=0.1=10%
台中、高雄因為有一定的人口數所以房價在比台北便宜,但因為人潮多,所以租金沒有差台北太多,所以投報率自然相對有優勢。

而你所的那些區塊,租金不高之外,建築房屋本來就有基本成本,所以房價再低也低不到哪裡去,所以不是沒有人投資,只是相對物超所值的店面沒有那麼多。

但今天一但無人車全面上路,打破原有的建制,簡單說 鬧區的租金水位下降(因為消費群被網路、無人車、虛擬通路給打散)原本的租金不要說腰斬我們說8折就好。
租金投報=4*12/600=8%投報就掉了非常多~
而投報率下降,很遺憾的在店面的估價領域中是很看中投報率這一塊的~房價自然很難維持。
而郊區部分租金和房價的結構幾乎就是成本為主,所以也是跌無可跌,因此勢必更會助長鬧區的快速下修。

而東區近期的新聞有報導,又有2間韓國的品牌要收店,除了服飾品牌之外,傳統的書店業者也影響不少,金石堂、誠品也陸續關店。這幾種行業都很明顯的是被電商給電傷了。

當然如果只單純看這些店面是被電商影響那就太單純了。背後的狀況才是我認為整個都市和郊區的建制會被重組的原因。

1.這些知名連鎖品牌,難道在租店面之前是求神問佛而沒有任何的實質評估嗎?
一間店面的人潮、來客屬性、消費結構、租金行情、廣告效應、難道這麼大的全球型事業都沒有一個分析師或估價師可以幫忙把關。>>>我相信你一定也會覺得"一定不可能",但竟然有人把關為什麼還會造成如今東區店面快速的蕭條呢?固然政策因素有參雜在其中,但對於店面來說,最最重要的還是有沒有獲利。
獲利又分兩種,一種是實際的收入大於租金和其他開銷而有賺到錢。
但光這一點就要考量到機會成本的問題。也就是說如果這間店面雖然獲利但大如投資虛擬通路的獲利,那老闆~你會怎麼想。(一樣年花1000萬,一個實體店面賺500萬,但虛擬通路可以賺1000萬)聰明的老闆應該怎麼做呢?
不用我特別說ADIDAS、NIKE..等大公司已經放話要把重心調整,減少實體通路了。這個新聞討論過了不多說。
而第二種獲利比較抽象,就是所謂的品牌知名度,確實有幾間旗艦店站在鬧區的十字路口,就算實際獲利虧損,但光想就知道這個品牌形象是有多麼重要。挖靠~XX在這個地段設點開店耶,這種品牌形象的加分也是更大公司所追求的。但回歸到第一種的說法,機會成本。如果我同樣花一樣的錢放在網路品牌的形象建立,找一些網紅、明星代言背書,找一些論壇、群組強力放送,找一些設計師來跨界聯名,那效果也不一定亞於實體店面的設置,不是嗎?
還記得幾年前網路還沒有那麼發達的時候,有一句經典廣告詞,叫做"網路取代馬路"而現況差不多就是如此。

2.實質評估後還收點,代表這些大廠是看好還是看壞,這也是可以思考的第二個點。就像你明明知道這個東西現在會賠錢~每年賠個100萬~但很清楚的看到未來可以帶來每年500萬或1000萬的利潤,加上我家大業大,我每年燒個100萬、300萬都不痛不癢,我只要撐過過渡期,先站好這個缺,5年、10年後就可以倍數收入,我想如果是我,我會更他賭,就當作投資或者是研發。但以目前趨勢來看,卻是逐一收店。如果分析下去會是如何呢?
>>A.未來前景不好
>>B.未來前景不錯,但不值得現在開始放

如果是A那沒話好說,收一收很正常。但如果是B呢?
為什麼前景好還要收店,不先暫個缺,將來等坐地起價呢?
按造邏輯思考來推
...
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發表於 2018-6-22 11:40 PM|顯示全部樓層
近幾年一直在炒少子化問題
看一下明星學區的附近房價
就可以知道少子化議題只是空話
工作機會在都會區,
鄉村區平日上午走一趟就知道只剩下老人、小孩與狗
都市化程度已經二極化了
台南近期的九份子重劃區標價就知道市區是買方追價區域了

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joe198 該用戶已被刪除
發表於 2018-6-24 06:57 PM|顯示全部樓層
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hmd1 發表於 2018-6-22 11:40 PM
下載: 訪客無法瀏覽下載點,請先 註冊登入會員

近幾年一直在炒少子化問題
看一下明星學區的附近房價
就可以知道少子化議題只是空話

是的,我原文的主旨就是少子化議題會影響房價是真假參半
...
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發表於 2018-6-26 11:07 AM|顯示全部樓層
身邊看到的狀況是
鄉下的年青年往都市集中
父母打算賣掉手中的不動產
前往都市和子女同住
這例子還真不少
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發表於 2018-7-27 11:48 PM|顯示全部樓層
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群聚效應 這點不一定唷!! 因為 未來是網路時代 除了服務業以外 推估 都是體驗為主的店面 網路下單
個性化住宅 因該是最終的 消費市場! 大樓反而給沒錢的居住 會反過來

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joe198 該用戶已被刪除
發表於 2018-7-29 01:20 AM|顯示全部樓層
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看情況囉!!!~反正這是被磁吸的縣市要去擔心的

或許未來的某一天吧~




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